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Propietarios se oponen a compra de edificios por constructores

La Ley 675 del 2001 traza las pautas sobre las decisiones que impactan las copropiedades.

La Ley 675 del 2001 traza las pautas sobre las decisiones que impactan las copropiedades.

Foto:123rf

Además, una consulta sobre cambio de uso de un edificio de vivienda en zona que se volvió comercial.

Gabriel Flórez
Varios propietarios y el administrador de un edificio ubicado en Barranquilla cuentan que debido a que este tiene más de 30 años y que últimamente ha requerido de arreglos muy costosos, se decidió en la asamblea de propietarios ofrecerlo en venta a algunas constructoras.

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Agrega que “el inmueble fue sometido a la Ley 675 del 2001 y, aunque hay dos ofertas importantes, hay dueños de algunos apartamentos pequeños que tomaron la decisión de no vender ni trasladarse. ¿Al ser obligatorias las decisiones de la asamblea, que además obtuvieron un quórum calificado, estos disidentes deben acatarlas?”, preguntan.

Respuesta

En primer lugar, se debe tener en cuenta que, salvo que se haya extinguido previamente el régimen de propiedad horizontal, el inmueble no se transfiere como un edificio sino por unidades privadas, incluyendo el derecho sobre los bienes comunes.
En cuanto a la extinción del régimen, la Ley 675 del 2001 dispone como una de sus causales la decisión unánime de los propietarios de las propiedades privadas. Se requiere, además, la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre aquellos o sobre el edificio o conjunto.
En este caso concreto, el régimen de propiedad horizontal se extingue una vez se eleva a escritura la decisión de la asamblea y se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Lo cierto es que en los dos casos es imprescindible que todos los dueños de las unidades estén de acuerdo; de tal manera que con uno solo que no esté dispuesto a vender, la persona natural o jurídica que lo adquiera para demolerlo y construir uno nuevo no podrán extinguir el régimen antes de las negociaciones, pues primero se requiere acabar este antes de constituir el nuevo.

Cuando hay acciones que impactan la copropiedad, la decisión unánime de los
dueños es importante

Otro grupo de propietarios de un edificio residencial manifiesta que después de varios estudios realizados por iniciativa de los miembros del consejo de administración, se determinó la conveniencia de cambiarle el uso general del edificio, ya que el sector donde está ubicado se volvió muy comercial.
“Un inversionista se ofreció a adquirir todo el edificio con el fin de adecuarlo al nuevo uso. Preguntan qué condiciones se deben cumplir”, dice la consulta.
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Respuesta

Como en el caso anterior, mientras la propiedad horizontal del edificio esté vigente, es necesario venderlo por unidades privadas mediante trasferencia realizada por los propietarios.
El cambio de la destinación general del inmueble requiere del cumplimiento de las normas urbanísticas y de la obtención de una licencia de construcción en la modalidad de adecuación y –si es el caso– de modificación o ampliación.
De igual manera, la normatividad vigente también advierte que se la asamblea de propietarios deberá aprobar esta modificación. Para ello, debe existir un quórum calificado de propietarios que represente el 70 por ciento de los coeficientes.
También es posible que se vendan el edificio o las unidades privadas, incluyendo los bienes comunes, y sea el inversionista (es decir, quien compró) el encargado de obtener y gestionar la respectiva licencia en una de las curadurías urbanas.
Nora Pabón Gómez*
*Abogada, asesora externa
Especial para EL TIEMPO
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Gabriel Flórez
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