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IFO, OTRO NEGOCIO INMOBILIARIO

IFO son las siglas de International Finance Option, una nueva promotora nacional de titularización que bautizó así sus títulos y que pretenden revolucionar el negocio de la finca raíz en Colombia.

30 de mayo 1995 , 12:00 a.m.

La titularización IFO comienza con la evaluación de un proyecto inmobiliario que goce de un alto porcentaje de éxito.

No importa el destino, lo importante es que sea acertado. Por eso se pueden titularizar proyectos de oficinas, locales bodegas o vivienda.

Una vez definido el proyecto, el propietario del lote y los diseñadores realizan una transferencia de estos a través del sistema de fiducia mercantil y se constituye un patrimonio autónomo.

La administradora IFO realiza el prospecto de colocación de los títulos, el plan de realización del proyecto, y se presentan a la sociedad calificadora de riesgos, a la Superintendencia de Valores y a las compañías de seguros.

Con la aprobación gubernamental, se generan los títulos y se colocan en el nivel primario. La rentabilidad ofrecida inicialmente sería de la DTF más 6 puntos. Esos títulos son susceptibles de ser negociados en el mercado secundario de valores.

El monto de la titularización es igual al costo total de las ventas del proyecto. Es decir, se contempla el lote, los diseños, la obra y las utilidades del constructor.

Así, de ser colocado el ciento por ciento de la emisión, estarían completamente asegurados los recursos financieros de la obra, sin necesidad de acudir a las instituciones bancarias. Es una forma de desintermediación, que disminuye costos.

Terminada la obra, el constructor o promotor hace las ventas del proyecto.

Los compradores de las unidades adquieren un derecho fiduciario con la cuota inicial, y a través de un contrato de comodato se les entrega el bien.

En ese momento, se liquida el proyecto, se pagan el lote, los diseños y las utilidades del constructor, con lo que se desligan totalmente del sistema.

Al término de los ocho años, la fiduciaria hace las escrituras a los compradores de los inmuebles.

La función de la administradora IFO es actuar como puente entre la fiduciaria, el constructor, los compradores y los inversionistas.

El sistema IFO financia los inmuebles a ocho años; es decir, que se pagan 96 cuotas mensuales, calculadas en pesos constantes con incrementos mensuales. Aproximadamente se comienza pagando 20.000 pesos por cada millón financiado, que IFO prefiere no llamar crédito, sino pacto de pago.

IFO recauda las cuotas y entrega el dinero a la fiduciaria. Según su presidente, Fernando Rodríguez Guevara, esta parte es fundamental, porque las fiduciarias no tienen la estructura adecuada para recaudar los abonos de los compradores.

Por su parte, el compromiso con quienes compran los títulos es entregarles un rendimiento trimestral, redención de los títulos al caducar (ocho años) y la participación en los flujos provenientes de los activos de caja.

El sistema IFO está montado sobre la base de ofrecer amplias seguridades a los inversionistas y compradores.

Por eso, contrae seguros por la construcción del inmueble, por el cumplimiento de pago de los créditos, por el cumplimiento de los rendimientos y de la redención del título.

Además contrae una póliza por el manejo y cumplimiento en el recaudo de la cartera.

EL sistema presenta varias ventajas para el constructor: tener en caja el ciento por ciento del valor de la construcción (eso le permite comprar los materiales de contado y obtener descuentos), tener disponibilidad inmediata de los materiales, venta del proyecto con financiación a 8 años, mayor rentabilidad en las utilidades por valorización durante la obra y financiación al DTF más 7 puntos.