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CRÉDITOS PARA VIVIENDA: SUBROGACIÓN O NOVACIÓN

Cuando se efectúa una compraventa de un inmueble, surge una palabra nueva en el lenguaje: subrogación. Sin embargo, no siempre se aplica en la forma correcta.

20 de mayo 1995 , 12:00 a.m.

La subrogación se define como el mecanismo mediante el cual se transfiere una obligación de una persona a otra.

El ejemplo típico de esa figura se observa cuando se compra una vivienda nueva.

Los constructores adquieren un préstamo con una corporación de ahorro y vivienda (CAV) para realizar la obra.

Esos préstamos son de corto plazo, generalmente 18 meses, pues se considera que la construcción debe demorar un año y las ventas y la liquidación del proyecto, medio año.

Cuando las personas compran los apartamentos o casas, la constructora les transfiere una parte proporcional de la deuda con la CAV.

Ese nuevo crédito, que pacta una persona natural con la corporación, sí es de largo plazo (generalmente a 15 años). Así se constituye la subrogación.

Novación Pero, cuando una persona natural vende su vivienda y transfiere el crédito al comprador, la gente dice que se trata de una subrogación. Pero eso es un error.

Según José Gordon Malagón, subgerente de Crédito de Granahorrar, la figura jurídica que se debe usar en ese caso es la novación .

Ese término es el correcto y consiste en que al nuevo propietario le refinancian la deuda que tenía el anterior. Es decir, se genera un nuevo crédito de largo plazo bajo nuevas condiciones.

En ese caso dice Gordon se puede pactar un nuevo plazo, que generalmente va entre diez y quince años, independientemente del tiempo y la cantidad que haya pagado el anterior propietario del inmueble. Eso es lo que llamamos un reciclaje del crédito.

Aunque con las ventas de vivienda usada las corporaciones renuevan sus recursos y son la base para que se mueva el mercado de la vivienda nueva, las corporaciones prefieren más la figura de la subrogación y no la de novación, por cuanto en la primera se hace una transferencia interna de obligaciones, mientras que la segunda requiere desembolsos de dinero.

Por eso, en momentos de escasez de dinero y altas tasas de interés, como en la actualidad, los créditos para vivienda usada son los primeros en ser castigados.

Entonces, para que un negocio de vivienda usada tenga éxito, el comprador debe pagar todo el valor del inmueble, y eso es difícil cuando el costo es alto.

Con la novación, las condiciones del crédito son diferentes y se le aplican las tasas de interés que haya en el momento de realizar la compraventa.

Es decir que si un inmueble pasa de mano en mano, antes de vencerse los créditos, se puede pagar eternamente.

En la novación también aparecen otras alternativas para el comprador. Se puede refinanciar la deuda por el tiempo que falte para cancelarlo, se puede ampliar el crédito o tomar uno de menor cuantía.

Todo depende de los recursos y la capacidad de endeudamiento del comprador, pues, como se anotó anteriormente, la novación es un nuevo contrato con nuevas condiciones.

Es decir, no se tienen en cuenta las condiciones del crédito del actual propietario sino que se hace borrón y cuenta nueva .