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Quejas por pago de sueldo a celador

El señor Luis Paez comenta: “Vivo en un pequeño conjunto de apartamentos tipo residencial-comercial. Pagamos un celador nocturno para cuidar los locales comerciales en la noche, pero lo que aportan los dueños de estos sitios no alcanza para el sueldo lo que, realmente, nos perjudica.

20 de enero 2007 , 12:00 a.m.

“Ante tal situación, los propietarios de los apartamentos nos vemos obligados a correr con los gastos que les corresponden a los dueños de los locales.

“Por eso hemos propuesto que estos paguen su celador por cuenta propia, como es lógico, pero no hemos encontrado apoyo en la administradora ni en la ley.

¿Qué hacemos para solucionar este inconveniente?”.

Respuesta. La Ley 675 del 2001 ordena que los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios de uso comercial o mixto deberán prever, de manera expresa, la sectorización de los bienes y servicios comunes que no estén destinados al uso general.

Los sectores no solo indican la ubicación, sino las características homogéneas de cada grupo de unidades y la destinación, entre otros. En el presente caso es claro que se diferencian dos sectores: residencial y comercial.

La Ley agrega que “las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios, en particular, estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución calculados de acuerdo con las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal…”. Artículo 31, Ley 675.

En vista de que el reglamento no ha sido ajustado a la norma y esta obliga a aplicar las de de orden público (como es el caso analizado), los propietarios reunidos en asamblea tendrán que aprobar la reforma del reglamento para establecer la sectorización de los bienes y servicios de los apartamentos o de los locales.

Adelantado este proceso, y tal como lo ordena la misma disposición, los recursos de cada sector se precisarán en el presupuesto anual del conjunto y los propietarios asumirán –además de las expensas comunes generales- las del sector al que corresponda.

Esto significa que si la asamblea toma sus decisiones apartándose de la norma e incluye el pago de los celadores de los locales en el presupuesto general, cualquiera de los propietarios de los apartamentos puede impugnarla dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta.

SOBRE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN El señor Roberto Martínez comenta que el consejo de administración del edificio en el que reside solo cuenta con tres miembros principales y un suplente, ya que solo son diez propietarios.

El consultante también cuenta que la persona que ejercía como presidente del consejo renunció y solicitó citación a una nueva asamblea extraordinaria para recomponerlo y aprovechar para elegir a quienes lo conformarán.

“Según entiendo –dice el lector–, esto no es necesario, ya que el suplente debe pasar a miembro principal y de esa forma puede continuar hasta el término del período para el cual fue elegido por la asamblea. Agradezco su orientación al respecto”.

Respuesta. “Comparto la opinión del lector”, anota la abogada Nora Pabón.

“Los suplentes son nombrados para remplazar a los miembros principales del consejo de administración en caso de ausencia y tienen las mismas atribuciones, ya que también son elegidos por la asamblea”, concluye la abogada y asesora externa.

-SOBRE LAS ASAMBLEAS Aunque queda mes y medio para esta cita es importante evaluar todas las necesidades y preparse”.

La abogada Nora Pabón aconseja a los administradores.