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CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

La primera consulta que recibimos en relación con el régimen de propiedad horizontal que rige para la mayoría de los edificios de vivienda, se plantea en la siguiente forma: Uno de los aspectos que tuve en cuenta para comprar mi apartamento fue mi capacidad económica para cubrir la cuota de administración que me correspondía. En el reglamento de propiedad del edificio se estipula claramente que la cuota de administración será liquidada con base en los coeficientes de copropiedad, fijados en el mismo reglamento.

24 de julio 1993 , 12:00 a.m.

Sorpresivamente, y en una asamblea a la que asistieron propietarios que representaban el 51 por ciento del total de los coeficientes, se decidió que las cuotas serían iguales para todos los apartamentos, sin tener en cuenta los coeficientes.

Pienso que esta decisión implica una reforma del reglamento, ya que este documento dice que para modificarlo se necesita del 70 por ciento del total de los coeficientes.

Mi apartamento es muy pequeño, por lo que me siento perjudicado. Puede la Asamblea tomar esta decisión? Me pueden obligar a pagar la nueva cuota que es el 30 por ciento más alta de la que venía pagando hasta hace un mes? Respuesta De manera general, y así lo estipula el Decreto reglamentario 1365 de 1986, los coeficientes de copropiedad sirven de base para fijar el monto de los aportes a cargo de cada una de las unidades privadas por concepto de administraicón, mantenimiento, reparación y conservación de los bienes y áreas de uso de todos los propietarios.

Sin embargo, la Ley 182 de 1948, aún vigente, y a la cual está sometido el edificio de la consulta, permite que los propietarios puedan acogerse a otros criterios para calcular estas cuotas.

En varios edificios, con el fin de hacer más fácil el cobro y considerando que en la práctica los bienes comunes son usados en igual forma por todos los propietarios, se consigna en el reglamento un coeficiente especial de gastos diferente al de la propiedad horizontal.

En el caso presente, considero que es perfectamente viable que la Asamblea, máxima autoridad de los órganos de administración de la copropiedad, pueda definir que las cuotas de expensas ordinarias sean uniformes.

No obstante, previamente debe decidirse y elevarse a escritura pública la reforma del reglamento, ya que según el consultante, en el texto del mismo se determina que la base de liquidación serán los coeficientes de corpopiedad.

Para esta reforma se requiere, según la citada fuente, del 70 por ciento de los coeficientes. Si esta reforma no se realizó con anterioridad a la modificación del criterio de fijación de las cuotas, el disidente o ausente de la Asamblea deberá impugnar el acta respectiva ante la Justicia civil ordinaria, pues de lo contrario las decisiones obligan aún a los que no asistieron o a quienes se mostraron en desacuerdo, y el administrador puede cobrar judicialmente las cuotas con el acta de la asamblea que las decrete, la cual presta mérito ejecutivo.

Antes de dar este paso se puede intentar la convocatoria de una asamblea extraordinaria para mostrar la irregularidad en que se incurrió, con el fin de modificar la decisión o subsanar el procedimiento autorizando, con el quórum exigido, la reforma previa del reglamento.