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El avalúo catastral de Bogotá, 'fiel' a la realidad comercial

El modelo del Catastro de la capital es considerado uno de los mejores en Latinoamérica.

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02 de mayo 2013 , 07:58 p.m.

No resulta ajeno escuchar quejas o preocupaciones de los ciudadanos sobre su avalúo catastral –que se usa como base para cobrar el impuesto predial–.

Algunos aseguran que el avalúo no corresponde al valor real del inmueble o que el impuesto ha subido mucho en poco tiempo.

En una reunión organizada por MI ZONA EL TIEMPO, funcionarios de Catastro y de la Secretaría de Hacienda resolvieron las principales inquietudes a residentes del norte de la ciudad.

A algunos de ellos como Consuelo Serna, de Cedritos, les inquieta saber si se tiene en cuenta la antigüedad (la vetustez) de un predio en el avalúo. Al respecto Catastro aseguró que “sí tenemos en cuenta la antigüedad y eso se refleja en el precio del mercado. Nadie va a comprar un apartamento viejo al mismo precio de uno nuevo con la misma área. Un apartamento nuevo en el sector costará 400 millones de pesos, pero un apartamento viejo, con la misma área, se venderá por menos de 250 millones”.

Por su parte, Martha Medina, vecina de la Pepe Sierra, preguntó si el mal estado de las calles, donde están ubicados algunos predios, no influye para tener un avalúo catastral inferior.

Catastro explicó que este no es un factor influyente porque incluso en barrios con calles en mal estado hay gente dispuesta a pagar valores altos por vivir allí, así lo evidencian las transacciones del mercado. Las localidades donde más alto se paga por vivir son Chapinero, Usaquén y Suba donde el metro cuadrado puede costar entre 4 y 5 millones de pesos; la UPZ con mayor valor de metro cuadrado en Bogotá es Chicó Lago Refugio (entre la circunvalar y la Autopista Norte entre calles 60 y 100).

Catastro aclaró que ellos no son los que dan el valor del suelo, que este lo determina el mercado y lo que ellos hacen es investigar cómo se comporta este mercado. Para ello incluso llaman a los predios en venta y se hacen pasar por compradores, averiguan las ventas de los predios del entorno e investigan en las páginas comerciales, entre otras fórmulas para dar con el avalúo más acertado.

No obstante si una persona considera que el avalúo catastral (que representa entre el 70 y 80 por ciento del valor comercial) de su predio está por encima del valor comercial puede reclamar en la entidad. “Si Catastro avalúa la casa en 200 millones de pesos y usted cree que en el mercado comercial solo le pueden ofrecer 150 millones de pesos, allí habría lugar a la reclamación y aceptamos la equivocación”, afirmó la entidad y agregó que este año sólo han recibido 2.000 quejas de este tipo frente a los más de 2 millones de predios avaluados.

¿Quiénes pagan el predial?

Según informó el director de impuestos del Distrito, Fernando Medina, el predial es uno de los dos impuestos directos (el otro es el de la renta) con el que la ciudad obtiene recursos. Aunque no es el impuesto que más genera recursos sí es el más importante porque tiene el mayor número de contribuyentes (1’300.000).

El hecho de que en Bogotá existan 2’326.000 predios y no exista igual número de contribuyentes obedece a que cerca del 45 por ciento de los bogotanos viven en arriendo y que los depósitos y garajes cuentan como predios.

Actualmente el 93, 5 por ciento de los predios de Bogotá (2’175.000) están obligados a pagarlo y solo el 6,5 por ciento (cerca de 151 mil) están excluidos; entre otros están los de propiedad del Distrito (34 mil), de uso público (8.900), donde han ocurrido catástrofes (30 mil), iglesias (mil predios) y sin existencia jurídica (cuatro mil).

Más del 60 por ciento son edificios

En el último censo realizado Catastro evidenció que más del 60 por ciento de las construcciones son edificios y que 4.729 predios cambiaron de uso residencial, especialmente a comercial. Además 953 predios cambiaron a lote donde muy posiblemente se construirán más edificios este año. 7,2 millones de metros cuadrados fue el área que se incorporó a la ciudad en el último año. Es como si se hubieran construido 76 torres Colpatria.

El Catastro de Bogotá, entre los mejores

“Queremos ser una entidad a la medida del ciudadano, es por eso que nos estamos transformando”, así resume Gustavo Adolfo Marulanda, actual director de Catastro distrital, el trabajo que han venido haciendo en la entidad.

Su principal labor es identificar la realidad física (los cambios en la estructura de un inmueble como uso, destino, área, tipología, clasificación), jurídica (información suministrada por la Superintendencia de notariado y registro) y económica (identificar mediante información del mercado inmobiliario, el valor de los predios) en Bogotá.

“Pasamos de una base desactualizada a una base confiable”, afirma Marulanda, pues gracias a la solidez con la que cuenta actualmente Catastro, donde el último año actualizó 2.326.969 predios, ha hecho que se destaquen como uno de los mejores de América Latina y su modelo sea tomado como ejemplo en ciudades del país, a las que han asesorado, como Cali y Medellín.

En busca de unificar la información y entregarla de manera más integral, Catastro realiza, cada año, el censo inmobiliario, una especie de inventario de lo que hay en la ciudad, no solo de predios, sino de nomenclatura, eje vial, redes de acueducto y alcantarillado y árboles, entre otros.

REDACCIÓN EL TIEMPO / ZONA