Cortes

Desalojos de inquilinos incumplidos, dolor de cabeza para la justicia

Judicatura tuvo que nombrar 4 jueces en Bogotá para atender represamiento que favorece a morosos.

Inquilinos incumplidos

Un arrendatario que incumpla sus obligaciones se arriesga a un proceso ejecutivo, paralelo al de desalojo, para que pague los dineros que no canceló a tiempo.

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Martín García / Archivo EL TIEMPO

13 de noviembre 2017 , 11:20 a.m.

Para el mes de agosto del 2020 quedó programada la diligencia de desalojo de un inmueble ubicado en el norte de Bogotá, cuyo arrendatario dejó hace meses de pagar la cuota mensual y la administración del conjunto.

Aunque ante un juez civil de la ciudad ya se cumplió el proceso de restitución o de entrega del bien, la alcaldía local agendó la diligencia de desalojo para esa fecha, y, entre tanto, el arrendador incumplido seguirá viviendo en el apartamento gratis y el propietario no podrá acceder a su predio.

El proceso de restitución de los bienes nunca ha sido rápido; una vez se emitían los fallos de los jueces, las inspecciones de policía daban cita para la diligencia entre tres y seis meses después. Ahora, afirman abogados, los plazos se ampliaron hasta dos años.

Solo en Bogotá, según cifras del Consejo de la Judicatura, hay hoy 20.000 despachos comisorios que salieron de los jueces y están en proceso de ejecución.

“Aunque hay juzgados muy juiciosos, siempre hay un inconveniente, un recurso interpuesto, que termina dilatando los plazos”, indicó el abogado Enrique Rafael Gutiérrez.

Expertos, demandantes e inmobiliarias consultados señalaron que esa problemática se viene repitiendo en todo el país tras la entrada en vigor del Código de Policía el pasado 30 de julio.

La abogada experta en derecho inmobiliario, Carolina Carvajal, sostuvo que el Código les quitó a los inspectores de policía la facultad para hacer efectivas las órdenes de los jueces civiles frente a procesos de restitución o entrega de bienes. “Quedó un vacío porque se le quitó esa facultad a los inspectores, pero no se dijo ahora quién cumpliría esos despachos comisorios. Nos tocó acudir al código general del proceso, el cual dice que los alcaldes del lugar en el que se encuentre el predio podrían ser encargados de ese tipo de diligencias”, explicó la abogada.

Empezaron a llegar entonces a las alcaldías locales cientos de procesos para que los mandatarios se dedicaran a cumplir con esas diligencias, lo que los ha obligado a destinar parte importante de su tiempo y contratar personal para la realización de los desalojos.

Incluso, señalaron abogados consultados, algunos jueces interpretaron que en casos como el de Bogotá al referirse a los alcaldes se trataba del mandatario de la ciudad y no de los alcaldes locales.

“Tengo ya diligencias programadas en las que los jueces ordenan que el que debe hacer el desalojo es el alcalde Enrique Peñalosa. Se le pidió al juez que comisionara al alcalde de la localidad, pero insistió en que quien tenía que restituir el bien era el alcalde de la ciudad”, señaló otro abogado de fianzas.

Alcaldes congestionados

El alcalde de Chapinero, Hernando José Quintero Maya, señaló que desde la entrada en vigor del código y hasta el 31 de octubre le han llegado 507 despachos comisorios y está dedicando casi dos días completos en la semana a cumplir esas órdenes.

“Nosotros somos los ordenadores del gasto en las localidades y tenemos muchas más funciones, las cuales hemos tenido que aplazar para cumplir con las órdenes de los jueces”, indicó el alcalde. Señaló que si le programara fecha a todas las diligencias que están pendientes en su despacho, terminaría a mediados del próximo año, sin contar con las tres o cuatro que siguen llegando a la alcaldía cada día y que quedarían represadas para el segundo semestre del 2018.

“Estamos haciendo un esfuerzo muy grande para evitar que se sigan acumulando, pero no les podemos dedicar todo el tiempo a esas diligencias”, indicó el alcalde tras señalar que algunas son más complejas y requieren de la presencia de Policía, Bienestar Familiar, Integración Social; y aún más grave, si alguna de las partes no llega, se deben aplazar y buscar una nueva fecha para realizarlas.

La situación es tan compleja que el Ministerio del Interior hizo a comienzos de septiembre una consulta a la Sala de Consultas del Consejo de Estado para saber quién se podría ocupar de esos despachos comisorios. El alto tribunal respondió que los procesos anteriores a la entrada en vigor del Código de Policía podían ser ejecutados por los inspectores.

“Por el contrario, los despachos comisorios en curso o pendientes de resolver en los cuales no se dio inicio a la diligencia antes de la entrada en vigor, no pueden ser diligenciados por los inspectores de policía, y en consecuencia, deben devolverse al comitente”, señala el concepto del Consejo de Estado, que tampoco aclaró quién tenía que cumplir los desalojos.

Entre tanto, personas como Carlos Castañeda ya llevan dos años intentando sacar de su apartamento en el sector de Ciudad Salitre a un arrendador que no paga el canon y se niega a salir del lugar.

“Ya el juez falló a mi favor. Cuando finalmente fijaron la fecha en la Inspección de Policía, me notificaron que ya no se podía hacer porque el caso lo habían devuelto al juez, que tenía que reenviarlo a la Alcaldía de Fontibón para que allá empiece a hacer fila para que le asignen una nueva fecha”, señaló Castañeda.Otros de los que están perdiendo son las aseguradoras, las cuales están pagando a las inmobiliarias por los arrendatarios que no cumplen sus obligaciones.

Más controles

Germán López, directivo de una inmobiliaria de la ciudad, señaló que cuando los procesos se hacen ajustados a la norma, siempre hay un seguro de por medio que responde por esos inquilinos morosos, y que es mucho más difícil cuando el predio es arrendado para vivienda que para una empresa. “El problema es cuando no se acude al seguro y le toca a la inmobiliaria responderle al cliente por el canon mensual mientras logra hacer el desalojo para sacar al mercado el predio nuevamente”, sostuvo López.

Igualmente señaló que se han incrementado las verificaciones de los documentos, la exigencia de codeudores con ingresos y bienes, y los requisitos para disminuir los riesgos de tener arrendatarios que incumplan sus obligaciones.

Para hacer frente a la situación, el Consejo Superior de la Judicatura expidió una circular y un acuerdo. En la primera permite que el Consejo de Justicia de Bogotá, “como máximo organismo administrativo de justicia policiva”, pueda realizar desalojos y además creó cuatro juzgados de descongestión inicialmente en Bogotá para que adelanten exclusivamente ese tipo de diligencias.

En el acuerdo del 30 de octubre se establece que a esos juzgados tendrán que llegar la mitad de los despachos comisorios que están represados en las alcaldías y que se entregarán “en orden de la más antigua a la más reciente”.

Carlos Andrés Mantilla, presidente ejecutivo de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, reconoció las graves dificultades que enfrentan arrendadores, inmobiliarias y aseguradoras y lamentó que esas situaciones promuevan la cultura del no pago. “Las decisiones de la Judicatura van en el sentido adecuado. Las medidas que se han venido adoptando son un buen comienzo, pero pueden no ser suficientes, por lo que creemos que habría que evaluar si se pueden aumentar el número de juzgados y ampliar al resto del país”, señaló.

La abogada Carvajal afirmó que a esos despachos tendrían que ir solo los procesos que no tienen aún fecha para el lanzamiento, porque de lo contrario volverían a dilatar las diligencias. “Si, por ejemplo, tenemos un proceso ya con fecha cercana de desalojo y lo mandan de la alcaldía local a esos juzgados de descongestión, ¿cuánto tiempo va a pasar para que le vuelvan a fijar fecha de diligencia?”, cuestionó Carvajal.

Castigo a malos arrendatarios

Un arrendatario que incumpla sus obligaciones se arriesga a un proceso ejecutivo, paralelo al de desalojo, para que pague los dineros que no canceló a tiempo con sus respectivos intereses y responda por los posibles daños ocasionados al inmueble.

En medio de ese proceso pueden terminar embargados tanto el arrendatario como sus codeudores.

Además puede terminar reportado en centrales de riesgo, con lo que se hará muy difícil acceder a créditos o incluso a la posibilidad de arrendar otro bien inmueble.

JUSTICIA

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