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Problema en edificio por bienes comunes de uso exclusivo

Dos dueños de apartamentos se ‘repartieron’ un patio que es de la copropiedad.

Propiedad horizontal

La Ley 675 del 2001 traza pautas sobre el uso de los bienes comunes.

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Foto. 123rf

18 de mayo 2018 , 08:29 p.m.

Un lector comenta: “En el reglamento de propiedad horizontal de un edificio antiguo sometido al régimen de la Ley 182 de 1948 y al Decreto 1365 de 1986, se identifican dos apartamentos con un patio común, cuyos dueños techaron y se repartieron. ¿Son áreas comunes de uso exclusivo?”.

Respuesta de la abogada y asesora externa Nora Pabón Gómez. La Ley 675 del 2001 fue la primera norma que definió y reguló en Colombia los bienes comunes de uso exclusivo. Sin embargo, estos ya estaban en la legislación de otros países y en algunos reglamentos de propiedad horizontal.

En otros casos simplemente se entregaban las terrazas y patios a los propietarios de las unidades privadas que podían acceder a ellos. El carácter de uso exclusivo en estos casos lo determinaba el cumplimiento de estas condiciones o el reglamento de propiedad horizontal.

Lío por imermeabilización

El consultante también expone el caso de la terraza de un apartamento que se impermeabilizó hace cuatro años por cuenta de la administración y los copropietarios con cuota extraordinaria.

Explica que este año la administración corrió con los gastos del levantamiento del adoquín, porque –según los ingenieros recomendados por el propietario– “la impermeabilización quedó mal”. Por lo tanto, el apartamento ubicado en el piso de abajo se está afectando. Los residentes protestaron porque consideran que no pueden seguir subsidiando a quienes realmente usan las terrazas. “¿Qué hacemos?”, preguntan.

Respuesta.
El artículo 23 de la Ley 675 establece que a los propietarios beneficiarios con el uso de bienes comunes de uso exclusivo, les corresponde hacerse cargo de las reparaciones si los daños se producen por culpa del tenedor. Igualmente, deben asumir los arreglos locativos que se requieran, aun bajo el uso legítimo por el paso del tiempo.

En el caso expuesto es evidente que estamos frente a una obra de mantenimiento, la cual es responsabilidad de todos los propietarios tienen; de hecho, la norma determina que los techos que sirven de cubiertas a cualquier nivel son bienes comunes esenciales. Por otra parte, la administración debe revisar las garantías que se pactaron al contratar este trabajo para hacerlas efectivas.

A los propietarios beneficiarios con el uso de bienes comunes de uso exclusivo deben encargarse de eventuales reparaciones

Conflictos entre propietarios

La administradora de un edificio está convocando a una reunión, en donde se habla de un incidente que se presenta entre dos residentes, pero no cita a uno de ellos. Por el contrario, se dedica a hacer imputaciones falsas en su contra. “La administradora puede convocar en esta forma violando el derecho de contradicción?”.

Respuesta. La Ley de Propiedad Horizontal traza pautas para regular el procedimiento con el fin de solucionar los conflictos que se presentan entre los propietarios o tenedores de los edificios y conjuntos, o entre estos y los administradores o los miembros del consejo.

Algo que se debe tener en cuenta es que el administrador no está facultado para presentar fórmulas de arreglo ni para solucionar conflictos. La normatividad vigente sí faculta, por ejemplo, al comité de convivencia.

De hecho, cuando se presentan problemas que afectan la tranquilidad de los residentes en los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, se debe acudir a los comités de convivencia y a los mecanismos de solución de conflictos, de acuerdo con lo consagrado por la ley y los reglamentos. Desde luego, todos los propietarios o residentes involucrados deben ser citados y escuchados.

NORA PABÓN GÓMEZ*
*Abogada, asesora externa.

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