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Problemas en las normas de la propiedad horizontal

Parte de las preocupaciones están relacionadas con la falta de una reglamentación clara

Adecuaciones

Tanto los residentes como la administración deben acogerse a las normas de la copropiedad.

Foto:

123RF

06 de julio 2018 , 10:28 p.m.

La propietaria de un apartamento que se encuentra dentro de un conjunto residencial tiene problemas de filtraciones de agua por las ventanas de su unidad residencial, debido a la lluvia, y también presenta otros tipos de humedad al interior de su vivienda.

Como consecuencia de lo anterior, contrató las reparaciones necesarias y obras pertinentes, aprovechando para hacer otro tipo de adecuaciones principalmente de pintura.

Por su parte, la administradora de la copropiedad, se puso en contacto con ella para lograr determinar cuáles obras debían ser asumidas por la consultante y cuáles por la administración.

La consultante no conoce las precauciones que debe tomar para no perjudicar a los vecinos y, al parecer, en ninguna parte están escritas. Sus preocupaciones se encuentran ligadas al acceso del personal contratado por parte de los administradores, al interior de su de su propiedad y cómo esto puede causar inconvenientes con los otros residentes, debido a las posibles molestias que les puedan causar los arreglos. Pide una orientación al respecto.

Respuesta

De acuerdo con la descripción que hace la propietaria, no se trata de unas modificaciones que requieran licencia de construcción, sino de unas reparaciones locativas, que según las normas no necesitan del requisito anterior.

Al tratarse de este tipo de obras tampoco debe obtener la aprobación de ninguno de los órganos de la administración. Sin embargo, deberá consultar el reglamento de la propiedad horizontal y, si es el caso, mirar con los encargados los estatutos internos que determinan los pasos a seguir, tanto por la consultante como la misma administración.

Dichas disposiciones se refieren al respeto de los derechos de sus vecinos a la salud, la tranquilidad, la seguridad y un ambiente sano. Estas previsiones se consagran en la Constitución, en el Código Nacional de Policía y otras normas como las que regulan el control de ruidos. Ello significa que aún si estas no se encuentran incluidas en el reglamento, deben ser observadas por quienes quieran adelantar cualquier tipo de adecuación. Desde luego, la administradora debe coordinar con la propietaria todo lo relacionado con la obra y constituir las garantías necesarias.

En todo caso de ejecución de obras y por motivos de seguridad se deberán tomar medidas.

Para ampliaciones y modificaciones

Según los casos de reforma de bienes privados y comunes es necesario obtener la licencia urbanística ante una de las curadurías urbanas o ante la oficina de planeación o entidad competente, según se necesité, y la aprobación del órgano de administración facultado por el reglamento.

La administración puede solicitar la asesoría de un profesional experto para que determine si la nueva obra no altera la seguridad y solidez del edificio, ni vulnera los derechos de los demás propietarios. De igual forma se deberá determinar si la obra afectará bienes comunes.

Debe tenerse en cuenta que si se alteran estos, será necesaria la aprobación en la asamblea de propietarios.

En todos los casos de ejecución de obras y por motivos de seguridad se deberán tomar medidas como coordinar con el administrador las fechas en que se va a realizar la obra, los horarios de entrada y salida de materiales, informar los nombres de las personas que van a ejecutar los trabajos, con su respectiva identificación. Y el uso de ascensores y zonas comunes requeridas, manejo de escombros, entre otros.

Sugiero que, con base en lo dispuesto por el Código Nacional de Policía, se redacte un manual de construcciones y adecuaciones o incluir esta regulación en las normas internas, que se someterá al reglamento de propiedad horizontal, el cual debe ser aprobado por la asamblea de propietarios para que sea una herramienta adicional para el administrador y una guía para los propietarios.

Las normas –vale decirlo– prevén sanciones que se impondrán por las alcaldías, por adelantar las obras sin los requisitos enunciados; ello sin perjuicio de las sanciones contempladas en los reglamentos de propiedad horizontal y que podrá imponer el consejo o la asamblea según lo establezca cada reglamento.

Nora Pabón Gómez 
ESPECIAL PARA EL TIEMPO 

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