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‘Sí es posible anular el régimen de propiedad horizontal’, dice la ley

La abogada y asesora externa Nora Pabón Gómez responde las consultas de los lectores.

Vivienda en Bogotá

Una de las causales para extinguir el régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con la ley, es contar con la decisión de todos los propietarios de las unidades privadas.

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Claudia Rubio / Archivo EL TIEMPO

10 de noviembre 2017 , 10:18 p.m.

La abogada y asesora externa Nora Pabón Gómez responde las consultas de los lectores. 

La primera es de la gerente de una firma constructora, quien comenta: “Hace unos años solicitamos licencia para edificar un proyecto multifamiliar; simultáneamente, se hizo el reglamento de propiedad horizontal y se registró junto con la licencia o proyecto aprobado; sin embargo, no se construyó y ahora el terreno se volvió a englobar por notaría para volverlo a su estado original”.

La consultante agrega que se llevó a la oficina de registro, pero no se pudo hacer el trámite porque aún está sometido al régimen de propiedad horizontal. Pregunta: “¿Qué podemos hacer para cancelarla y, finalmente, realizar el registro como se encontraba en su estado original?”.

Respuesta: una de las causales para extinguir el régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con la ley, es contar con la decisión de todos los propietarios de las unidades privadas, siempre y cuando se obtenga de los acreedores la aceptación por escrito, con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

Esto significa, en el caso de la consulta, que el único dueño del proyecto puede comparecer ante el notario para otorgar la escritura de extinción del régimen, cumpliendo con la condición explicada. Luego deberá realizar el registro y solicitar la cancelación de los folios de matrícula inmobiliaria.

Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica. Vale recordar que la norma también dice que, para efectos de esa extinción, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

Cuidado de cubiertas

Un dueño residente en un conjunto comenta: “Durante los primeros días de operación de la copropiedad, la administración se encargaba del mantenimiento de las cubiertas de las casas, pero este año decidió que cada uno debería hacerse cargo de este costo. ¿A quién corresponde?”.

Respuesta: es necesario verificar los planos y el reglamento de propiedad horizontal para establecer el carácter de las cubiertas, en el caso de las casas, y las previsiones al respecto. En vacío de estos, hay que tener en cuenta que las cubiertas tienen el carácter de bienes comunes y las obras de mantenimiento debería realizarlas la administración y cobrarlas a los propietarios con las expensas comunes.

El análisis de los antecedentes es clave, pues se podría tratar de un conjunto de casas con bienes comunes a las mismas, pero el conjunto podría no estar constituido en propiedad horizontal. También puede ser que se trate de una parcelación.

Advierto que en los casos consultados emito una opinión con fundamento en la información enviada y también en la aplicación de normas de orden público de la Ley 675 del 2001, cuya aplicación es de carácter obligatoria.

Por eso, sugiero que, en este caso, se tenga una opinión adicional de otro abogado especialista en el tema. Así, el consultante contará con más elementos para tomar una decisión.

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