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La vivienda usada está en la agenda de los inversionistas

Mientras se ajusta oferta nueva, este segmento movilizará créditos y atraerá compradores: analistas.

Construcción

Varios analistas consideran que mientras se ajusta la oferta nueva, este segmento movilizará créditos y atraerá compradores que buscan más área a precios asequibles, en sectores consolidados.

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123RF

09 de marzo 2018 , 07:34 p.m.

Bucaramanga, Ibagué y Cali seguirán el ejemplo de Bogotá y Medellín, donde se impulsa una iniciativa para atender las necesidades de vivienda usada de los afiliados al Fondo Nacional del Ahorro (FNA).

Para ello, los presidentes de esta entidad y de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), Helmuth Barros y María Clara Luque, respectivamente, firmaron un convenio que les permitirá ofertar más de 2.000 casas y apartamentos, con la participación de 71 firmas inmobiliarias. Uno de los requisitos es que los interesados cuenten con créditos aprobados por el fondo.

Esta iniciativa –que en abril también estará en Montería, Huila, Manizales y Arauca– responde al buen momento que atraviesa la compra del inventario usado. Para confirmar esto, vale recordar que la banca hipotecaria destinó 3 billones de pesos el año pasado, de un total de 7 billones, para la adquisición de esta oferta, lo que –según el Dane– representó un aumento de 7,2 por ciento frente al 2016.

Se trata de una cifra relevante, si se tiene en cuenta que estuvo por encima de los recursos movilizados para la inversión nueva, que, de todas formas, aumentaron 2,2 por ciento. La cantidad de unidades de segunda financiadas también se incrementó 3 por ciento, con 40.000 inmuebles transados.

Los analistas aconsejan

Para entender la dinámica de este mercado, EL TIEMPO consultó a varios analistas, quienes explicaron el potencial del mercado. Por ejemplo, Manuel Alfonso Carrillo, gerente de la firma inmobiliaria Avacol, señaló que este tipo de inversión permite acceder a mayor área por menor precio en la zona que desea el comprador.

“Está comprobado que estos proyectos de vivienda tienen un mercado consolidado, pues hay gente que ya compró y el paso del tiempo suele ser un gran medidor de su solidez”, anotó el empresario, quien, además, destacó que tienen muchas posibilidades de valorización.

“De hecho, los precios son menos especulativos que en los nuevos; a esto debemos sumarle que los inmuebles se pueden remodelar y, de esa manera, es posible potencializarlos de acuerdo con el flujo de caja del propietario”.

A propósito de las adecuaciones, muy comunes en los bienes raíces de segunda, también vale recordar el reciente dato del Dane en el que destacó cómo el Producto Interno Bruto (PIB) de la categoría remodelaciones y reparaciones creció 0,9 por ciento, mientras que el de la construcción de vivienda nueva bajó 6,2 por ciento y el de otras edificaciones, 16,2 por ciento. Igualmente, las actividades inmobiliarias y de alquiler de vivienda tuvieron un crecimiento del 2,8 por ciento.

Según la Presidenta de Fedelonjas, “de esta manera se confirma que las empresas inmobiliarias están creciendo cada día más en las transacciones de este segmento y en su alquiler, y, en consecuencia, las adecuaciones forman parte de un negocio en alza”.

Un informe de la consultora de bienes raíces Tinsa Colombia, que coincide con Fedelonjas y el gerente de Avacol, también destaca que la compra de vivienda no solo se ve en términos de usufructo, sino que impacta positivamente la venta futura.

Según Juan Carlos Vázquez, director de Consultoría de la compañía, “las casas y apartamentos usados han ganado terreno porque, como se explicó anteriormente, el precio es más asequible y los espacios –en promedio– son más bondadosos que los ofrecidos en el mercado de la vivienda actual”.

Sin embargo, el directivo también aclaró que esta inversión no quiere decir que sea mejor que la de vivienda nueva. “Simplemente, es cuestión de presupuesto y gusto, ya que las dos clases de opciones siempre serán interesantes. Los bienes raíces no pierden valorización tan fácil como otro producto en el mercado”, enfatizó Vásquez.

La compra de oferta nueva mueve la de segunda

Es importante tener en cuenta que la situación que atraviesa la compraventa de vivienda nueva es producto de la desaceleración, que también ha afectado a otros sectores. Aun así, el Gobierno asumió acciones para contrarrestar la situación e impulsó –por medio del subsidio a la tasa de interés– la inversión en oferta con precios entre 105 millones y 339 millones de pesos, con el valor agregado de que los interesados pueden adquirir un segundo inmueble. Aquí, precisamente, está el factor que podría dinamizar, en parte, los negocios para los dos segmentos, debido a que muchas personas deben vender el inmueble que habitan para adquirir el que estrenarán.

Ahorra tu Arriendo impulsará la demanda

Los beneficios de la alianza entre Fedelonjas y el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) también están en línea con el programa Ahorra tu Arriendo, que tiene un componente importante para impulsar la inversión en vivienda usada. De hecho, esta iniciativa del FNA les permite a los interesados tomar una vivienda en arriendo y, tras un plazo pactado, acceder a la opción de compra, como un ‘leasing’ habitacional. Al respecto, el presidente del FNA, Helmuth Barros, destacó que Ahorra tu Arriendo permite financiar hasta el 95 por ciento de la vivienda si es usada, lo que encaja con parte de la gestión que realizarán con Fedelonjas.

‘Un negocio dinámico, en el cual también se logra valorización’

Para Julio Miguel Silva, socio de la compañía Economía Urbana, tener un mercado de vivienda usada dinámico y fuerte es muy importante por diferentes razones: “Por ejemplo, permite mantener y valorizar el principal activo económico que tienen las familias, facilita la movilidad social a través del inventario existente y –además– ofrece la posibilidad de soportar, sin que se generen mayores riesgos, actividades del sector financiero del país”.

Según el directivo, “afortunadamente el negocio de la vivienda usada en Colombia es relativamente dinámico y eso les da más alternativas de inversión a las personas” .

Silva también recordó que de acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda Usada (IPVU) del Banco de la República, desde el 2010 los valores de la oferta residencial usada han tenido una variación anual promedio de 10,1 por ciento, superior –incluso– a los reportados por la nueva.

“En este entorno se destaca el comporta del mercado de casas y apartamentos de segunda en Bogotá, cuya variación promedio desde el 2010 ha sido del 12 por ciento, superior en 4 puntos porcentuales a lo observado en ciudades como Medellín y Cali”, señaló el directivo de Economía Urbana.

GABRIEL E. FLÓREZ G.
COORDINADOR EDITORIAL VIVIENDA
En Twitter: @GabrielFlorezG

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