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Cúcuta: la de mejor dinámica inmobiliaria durante el 2017

Montería reportó el mayor descenso, mientras que Manizales fue la de menor valor.

Las 10 ciudades del país más pobladas

“De las ciudades analizadas, solo 6 registraron incrementos conservadores en su dinámica inmobiliaria: Cúcuta, Popayán, Cali, Pereira, Villavicencio y Medellín".

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Archivo particular / EL TIEMPO

02 de febrero 2018 , 08:30 p.m.

El Índice de Valor Predial (IVP) en el país pasó de 5,48 por ciento en el 2016 a 5,21 por ciento el año pasado. 

Así lo revelaron el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), el Departamento Nacional de Planeación (DNP) y el Dane, luego de analizar más de 2,7 millones de predios residenciales en 22 ciudades colombianas, estudio que no incluyó a Bogotá, que maneja su índice aparte.

Según el análisis, la disminución fue resultado de la sobreoferta de vivienda, el desempleo, la caída del Índice de Precios del Consumidor (IPC) en más de tres puntos, los cambios en las normas de uso del suelo y su escasez. “Este comportamiento a la baja es mucho más evidente si se compara con el 2011 y el 2012, cuando los valores superaron los 6 puntos”, revela.

De las ciudades analizadas, solo 6 registraron incrementos conservadores en su dinámica inmobiliaria: Cúcuta, Popayán, Cali, Pereira, Villavicencio y Medellín. Las demás, a pesar de reportar mejoras en infraestructura y servicios, estuvieron marcadas por valores inferiores a los de la vigencia del 2016”, señala Juan Antonio Nieto Escalante, director general del Igac. El caso de Cúcuta es relevante: su IVP pasó de 5,71 a 7,22 por ciento, lo que significó una escalada de la posición número 13 en el 2016 a la cima de la lista el año pasado.

Más allá de las cifras

“La situación en Cúcuta es que existen zonas consolidadas con incrementos razonables, influenciados por la construcción de nuevos proyectos que generan un aumento en los predios adyacentes”, explica el estudio que, incluso, considera que el panorama hubiera sido mejor sin los problemas fronterizos con Venezuela que afectan la economía de la ciudad.

Y agrega que hay muchos vendedores informales venezolanos, que ocasionan problemas de seguridad y disminución de oferta de empleo para residentes por la mano de obra del país vecino. “A la vez, la inversión extranjera ha generado escasez de vivienda y alta demanda, lo que, obviamente, incrementa los precios independientemente de las políticas económicas del país. Preocupa, por lo tanto, la situación de inestabilidad en el futuro”, enfatiza.

Uno de los datos negativos estuvo del lado de Montería, que registró el descenso más relevante en el IVP: pasó de 8,61 por ciento en el 2016 a 3,43 el año pasado; es decir, bajó del primer puesto al 18. Sin embargo –según Nieto Escalante–, la capital con menor índice fue Armenia, con apenas 2,63 por ciento.

Pero, ¿qué pasó en estas capitales? Según el IGAC, “aunque Montería cuenta con inversión en infraestructura, comercio y vivienda nueva, la incertidumbre y la sobreoferta han impactado en el crecimiento normal del mercado residencial. Por esta razón, marcó la desaceleración de los precios en el país. En términos generales, se observa una gran oferta de vivienda, pero con bajas expectativas para el futuro por los procesos de desmovilización”.

En el caso de Armenia, aunque registró el IVP más bajo del estudio, esto podría cambiar cuando culminen varias de sus obras. “Actualmente, hay más de 40 constructoras instaladas en la ciudad y ya se edifican más de 2.700 unidades subsidiadas. Incluso, se percibe una quietud en los precios de casas y apartamentos por la sobreoferta, las expectativas de crecimiento del país, el desempleo y las políticas macroeconómicas inciertas”.

Cali, por su parte, fue la que más subió de posición en el escalafón: del puesto 17 al 4. Avances en la infraestructura vial y en parques y equipamientos, además del crecimiento en la dinámica constructiva y de valorización predial en barrios como Ciudad Jardín, Valle de Lili, Caney y Pance, fueron determinantes para el repunte.

El informe también destaca obras en el oriente, en la zona montañosa –como Juanambú y El Peñón–, con desarrollos urbanísticos de estratos 4, 5 y 6. “Por su parte, las zonas norte, centro-norte y centro-oriente registraron un incremento medio en la valorización predial, ya que no hubo desarrollos nuevos”, revela el documento.

Hay más ciudades en el estudio

Bucaramanga, donde el IVP pasó de 5,87 por ciento en el 2016 a 5,7 por ciento el año pasado, registra actualmente un crecimiento económico “razonable”, según el informe. Allí, los precios de la vivienda no presentan grandes aumentos. Se destaca, además, la infraestructura educativa y hotelera, acompañada de un sinnúmero de atractivos turísticos”

Por su parte, en Ibagué bajó 0,63 puntos porcentuales (de 6,1 a 5,47 por ciento). Aun así, el informe señala que “mejoró su economía en los estratos medio-bajo, medio y medio-alto, con un incremento significativo de nuevos proyectos inmobiliarios que, de paso, generaron un ‘efecto carpa’, es decir, un aumento del valor pedido por los inmuebles en sus alrededores”.

Mientras tanto, Medellín reporta un alza en el indicador de 4,66 a 5,11 por ciento, a pesar de que la economía de la región cayó cerca de 3 por ciento. “La disminución en la inversión extranjera y el efecto de la reforma tributaria en el país se reflejaron en la ciudad, con un crecimiento moderado en los sectores de la construcción e inmobiliario”. Otras capitales analizadas y en las cuales el IVP bajó fueron Florencia, Sincelejo, Barranquilla, Santa Marta, Cartagena, Neiva y Manizales.

¿Qué mide el Índice de Valor Predial (IVP)?

El estudio –que no incluye a Bogotá, porque esta ciudad maneja su índice independientemente– permite medir los incrementos en los avalúos de predios con uso residencial, es decir, vivienda.

El objetivo principal de este análisis anual es encontrar un índice que permita incrementar año a año las bases catastrales de los municipios que no fueron objeto de actualización. “Sin embargo, la ley determina que ese aumento no podrá superar la meta de inflación que, vale recordar, para el 2018 es de 3 por ciento”, explica el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac).

REDACCIÓN VIVIENDA
En Twitter: @GabrielFlorezG

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