Sectores

Vuelve y juega la idea de créditos de vivienda a más de treinta años

Hoy, los préstamos se toman a 15 o 20 años. Sector constructor dice que dinamizaría este mercado.

Créditos hipotecarios

Tener más plazo para pagar los créditos les da a las familias más campo de acción para cuadrar su presupuesto.

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Foto: Mauricio León

22 de junio 2018 , 06:57 p.m.

Durante la clausura del congreso de la Cámara Colombia de la Construcción (Camacol), el entonces candidato Iván Duque dijo que de ser presidente “tomaría decisiones de carácter financiero, de gran impacto”.

Entre ellas, propuso hacer una reforma al financiamiento de vivienda y trabajar para que los potenciales compradores puedan acceder a un crédito a 30 y hasta 35 años.

“Tenemos productos que lo permiten y por eso sería clave fortalecer esta iniciativa, que a las familias –sobre todo, de clase media– les permitiría mejorar su flujo de caja”, explicó.

Tras ser elegido Presidente de la República, EL TIEMPO consultó a varios representantes del sector, quienes recordaron que es una discusión que viene de tiempo atrás, pero que vale la pena volver a poner sobre la mesa, si se tiene en cuenta que, en medio de la desaceleración que ha impactado al sector, la financiación se ha mantenido y asumir acciones para fortalecerla sería de gran ayuda.

Cifras reveladas por el superintendente Financiero, Jorge Castaño, lo demuestran. A marzo pasado, el saldo financiado para vivienda sumó 63,04 billones de pesos (...).

“Y aunque actualmente los hogares disponen de dos alternativas: el crédito tradicional y el leasing, el primero fue el que participó con el 80 por ciento del saldo de la modalidad, es decir, 50,2 billones”.

Por eso, una iniciativa como la expuesta en el congreso del sector constructor dinamizaría este mercado y revertiría algunos indicadores negativos.

Algo que, de todas formas, según la Superintendencia, debería monitorearse para contrarrestar el incremento de la cartera deteriorada y riesgosa, sobre todo en los segmentos medio y alto (no VIS), con créditos en pesos, y en el leasing tradicional, “tendencia que ha generado cambios en las políticas de evaluación en el perfil de riesgo del deudor”.

Aun así, en el caso específico de la propuesta de los créditos a 30 y hasta 35 años, Jonathan Malagón, vicepresidente de Asobancaria, destacó que “es una iniciativa que en buena hora el país retoma, porque tiene enormes implicaciones, gracias a sus bondades en materia económica y social”.

Al respecto, el directivo agregó que si bien a partir de la Ley 546 de 1999 se estableció en 30 años el plazo máximo autorizado a las entidades bancarias para otorgar crédito para adquirir vivienda nueva o usada, algunas particularidades asociadas a factores de riesgo e incertidumbre –como dice la Superfinanciera–, llevaron a que en la práctica el plazo de bordee, actualmente, tan solo los 20 años.

Es una iniciativa que en buena hora el país retoma, porque tiene enormes implicaciones, gracias a sus bondades en materia económica y social

Evaluar variables

Sobre los pros y contras para quienes buscan acceder a un financiamiento de mayor duración, Malagón anotó que no son muy diferentes al de menor duración (actualmente, entre 15 y 20 años, en promedio).

“Dependen –por supuesto– de la situación particular del solicitante, de su estructura económica actual, de las condiciones de negociación de tasas, de la dinámica de los tipos de interés (tasa fija o Unidad de Valor Real –UVR–) y, claro, de sus necesidades particulares de liquidez”.

Además, recordó que los créditos a mayor plazo incorporan, precisamente, cuotas más bajas y con ello alivios en materia de liquidez para los deudores.

“De allí que estas fórmulas resulten favorables para quienes, a través de plazos más largos, deseen obtener financiación por montos superiores con una cuota acorde a su nivel de ingresos”, enfatizó.

Al respecto, Julio Miguel Silva, directivo de Economía Urbana, identificó la financiación hipotecaria como “la verdadera revolución del sector vivienda”.

“El país debe avanzar hacia un sistema con mayor cobertura en hogares de ingresos medios y bajos e informales, con diversificación de productos financieros, incentivando el leasing inmobiliario y el arrendamiento con opción de compra”, dijo. 

A esto, como parte fundamental para impulsar el mercado, le suma –precisamente– “mejores condiciones financieras en términos de tasas (un dígito) y plazos de hasta 30 años”.

El país debe avanzar hacia un sistema con mayor cobertura en hogares de ingresos medios y bajos e informales

‘Más retos para el sector financiero’

Para Mauricio Hernández, economista de BBVA Research, la relevancia de ampliar este mercado de largo plazo consiste en darles a las entidades financieras la posibilidad de tener un activo con un plazo equivalente en el mercado, que les facilite el acceso a la liquidez en cualquier momento.

Según el directivo, “las tasas de interés de los créditos hipotecarios suelen ser determinadas por el mercado de TES, que son los otros activos disponibles en la economía que –como los que se quieren aplicar en las hipotecas– tienen plazos largos”, explica.

No obstante –dice Hernández– “más plazos implican retos en la profundidad del mercado financiero y en el análisis de riesgos. La primera aún es limitada en los plazos superiores a 15 años; por su parte, los títulos de deuda pública, actualmente vigentes a plazos de 30 años o más, no superan el 1 por ciento del total de la deuda interna del gobierno”.

GABRIEL E. FLÓREZ G.
Coordinador editorial sección Vivienda
En Twitter: @GabrielFlorezG

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