Finanzas Personales

Los problemas por filtraciones en la cubierta de un apartamento

Realizaron trabajos, quedaron mal y el agua pasa a otros inmuebles.

Techo

El administrador debe cuidar y vigilar los bienes comunes, entre ellos las cubiertas.

Foto:

123rf

06 de abril 2018 , 10:34 p.m.

La dueña de un apartamento cuenta que sus arrendatarios le informaron que “se les entró el agua ocasionando daños a los pisos y enseres”. Lo mismo ha sucedido en otros apartamentos de niveles inferiores. “Después de una investigación sobre las posibles causas de esta filtración, se detectó que el propietario del último piso ocupó la terraza, instaló nueva superficie e hizo adecuaciones."

“El trabajo quedó mal y por eso el agua se pasa por un muro de la fachada a los niveles de abajo, con el agravante de que el usuario, al parecer no cuenta con permiso de la asamblea de propietarios. De hecho, ha admitido que los perjuicios se deben a la obra y ha tratado de arreglarla, pero sin resultados. ¿Debo responder por el residente?, ¿cómo afrontó la situación?”, pregunta la consultante.

Respuesta. La Ley 675 es clara cuando prevé que es obligación de todos los propietarios contribuir –de acuerdo con su coeficiente de copropiedad–, con las expensas para la conservación y demás gastos relativos a los bienes y servicios comunes, especialmente con las cubiertas que son consideradas esenciales.

La misma norma determina que es función del administrador “cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de estos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal”.

También es precisa cuando señala la responsabilidad del administrador por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave ocasione a la persona jurídica o a los propietarios, como cuenta la consultante. Además, la ley establece que se presume la culpa leve del administrador en caso de incumplir sus funciones y violar la ley o el reglamento de propiedad horizontal.

Desde luego, para realizar bien sus labores requiere que los propietarios paguen oportunamente las cuotas de administración. Por eso, tanto el administrador como el consejo –si es del caso– no solo podrán realizar el cobro judicial, sino imponer las sanciones contempladas por la ley y el reglamento a quienes no cumplan con este deber.

Entre ellas, están la publicación del nombre de los deudores o suspender el uso de ciertos bienes y servicios comunes. Al respecto, la jurisprudencia se ha pronunciado.
Sugiero a la consultante obtener un concepto técnico con el propósito de confirmar la causa y el alcance de los daños producidos, así como las obras que debe realizar la administración. En el caso de la situación expuesta es necesario indagar si la ocupación, el uso exclusivo y las obras realizadas en la cubierta fueron autorizadas por la asamblea de propietarios y si se ajusta a la licencia urbanística.

En caso de que la ocupación se haya realizado cumpliendo todos los requisitos, un profesional deberá determinar si los daños causados a las demás unidades privadas se derivan de la falta de mantenimiento adecuado de la cubierta o de las adecuaciones hechas por el usuario.

En el primer caso, la copropiedad será la encargada de resarcir los daños. En el segundo evento, y dado que la cubierta es un bien común, el administrador deberá realizar las obras o exigir al usuario que haga las adecuaciones; desde luego, con la interventoría de la administración y los afectados se podrán dirigir a la administración para que este haga los requerimientos del caso al usuario.

Igualmente, el administrador o cualquiera de los propietarios podrán instaurar acciones policivas por perturbación en el uso y goce de sus unidades privadas, y de los bienes comunes para que se ordene la reparación. Por último, se deberá revisar el cubrimiento de los seguros. De igual forma, los afectados podrán acudir a los mecanismos alternativos de solución de conflictos y, si es necesario, interponer las acciones policivas por perturbación al uso y goce de su unidad privada, para que la autoridad actúe de acuerdo con lo previsto por el Código Nacional de Policía.

NORA PABÓN GÓMEZ
*Abogada, asesora externa / Especial para EL TIEMPO
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